A Servidão de passagem é um direito real imposto sobre a propriedade, que permite que o proprietário de um imóvel se utilize da área de outro imóvel para transitar e acessar um local – normalmente uma via pública.

Ademais, a servidão de passagem só pode ser utilizada por seu proprietário e para o fim a que se destina. Ou seja, não poderá utilizar a servidão para outras finalidades, nem tampouco ceder tal direito – o qual sempre irá acompanhar o imóvel dominante.

Assim, é a previsão do Código Civil:

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.

§1º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.

A servidão de passagem pode ser estabelecida por acordo entre os proprietários dos imóveis envolvidos, por testamento, por usucapião ou por decisão judicial.

Por acordo, o proprietário do imóvel serviente cede, mesmo sem obrigação, ao proprietário do imóvel vizinho ou dominante o uso da passagem. Às vezes por mera comodidade ao vizinho, para fazer um percurso mais curto até uma via pública ou facilitar o manejo de animais, etc.

No caso de testamento, a pessoa que faleceu deixa o direito de passagem pelo imóvel à pessoa e/ou imóvel especificados ou mesmo para certa destinação.

Quando a servidão por adquirida por usucapião, necessário se faz que ela atenda aos requisitos do art. 1379 do Código Civil acima descrito: posse contínua, inconteste e pacífica, com o conhecimento do proprietário, pelo prazo de 20 (vinte) anos caso não haja um documento, e por 10 (dez) anos, na hipótese de haver (um contrato, por exemplo).

Por fim, a servidão de passagem também pode ser obtida por decisão judicial, advinda de processo judicial no qual pleiteia-se a servidão de passagem no imóvel vizinho, o que só pode ocorrer em situações extremas, e não por mera comodidade. A propriedade depende da servidão de passagem para o exercício de sua função – é o que ocorre quando a passagem é o único acesso à via pública (imóvel encravado) ou à água, dentre outros.

Portanto, independente da forma que for estabelecida, a servidão de passagem servirá para solucionar o encravamento de um imóvel ou facilitar o acesso a via pública ou a direitos essenciais (água, eletricidade, etc.).

Por fim, importante esclarecer que a servidão de passagem deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, nas matrículas de ambos os imóveis.

Escrito por Anderson Brandão– Advogado